2011年注册会计师考试 - 税法课后练习题(8)(3)

　　B.三通一平费

　　C.土地出让金

　　D.基础设施费

　　三、计算题

　　位于市区的某生产企业，2009年利用厂区空地建造一幢写字楼，其发生的相关业务如下：

　　(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;

　　(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;

　　(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);

　　(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

　　(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用)

　　要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：

　　(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;

　　(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;

　　(5)企业应缴纳的土地增值税
　参考答案及解析

　　一、单项选择题

　　1.

　　【答案】D

　　【解析】土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

　　2.

　　【答案】C

　　【解析】房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围，所以出租厂房的某工业企业不是土地增值税的纳税人。

　　3.

　　【答案】A

　　【解析】B不属于土地增值税的征税范围;CD暂免征收土地增值税。

　　4.

　　【答案】D

　　【解析】选项A：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;选项B：以房地产作价入股进行投资，暂免征收土地增值税;选项C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

　　5.

　　【答案】B

　　【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税;选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土地增值税;选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。

　　6.

　　【答案】C

　　【解析】纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

　　7.

　　【答案】B

　　【解析】利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度部分的利息支出不允许扣除;允许该企业扣除的房地产开发费用=(40-10)+(100+600)×5%=65(万元)。

　　8.

　　【答案】C

　　【解析】土地增值额=5000-(3700+277.5)=1022.5(万元);增值率=1022.5/(3700+277.5)=25.71%，用30%的税率;土地增值税额=1022.5×30%=306.75(万元)。

　　9.

　　【答案】D

　　【解析】房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=10000×(10%+20%)=3000(万元)。

　　10.

　　【答案】B

　　【解析】①评估价格=60×70%=42(万元);②允许扣除的税金2.75万元;③扣除项目金额合计=42+2.75=44.75(万元);④增值额=50-44.75=5.25(万元);⑤增值率=5.25÷44.75×100%=11.73%;⑥应纳税额=5.25×30%-44.75×0=1.58(万元)。

　　11.

　　【答案】A

　　【解析】①应扣除的土地使用权扣除额=(4000+160)× 1/2=2080(万元);②应扣除的开发成本扣除额=3000×1/2=1500(万元);③应扣除的开发费用扣除额=(4160+3000)×10%×1/2=358(万元);④应扣除的相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (万元);⑤ 应扣除的项目金额合计=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万元)。

　　12.

　　【答案】A

　　【解析】第一步，转让土地使用权扣除项目金额=420+6+(560-420)×5%×(1+7%+3%)=433.7(万元);第二步，土地增值额=560-433.7=126.3(万元);第三步，增值额与扣除项目金额之比=126.3÷433.7=29.12%，适用30%的税率 ;第四步，应纳土地增值税额=126.3×30%=37.89(万元)。

　　13.

　　【答案】D

　　【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。

　　14.

　　【答案】D

　　【解析】ABC均可在计算土地增值税扣除项目时凭有效凭证扣除;D并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以计算扣除其成本费用。

　　15.

　　【答案】C

　　【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。

　　16.

　　【答案】A

　　【解析】A选项属于无法提供合法有效的费用支出凭证的情况，清算时不能扣除。B、C选项是税法列举的“办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除”的情况。D选项涉及的房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有规定开支比例。

　　17.

　　【答案】B

　　【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。只有选项B符合该条件。

　　18.

　　【答案】A

　　【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报