江苏农村信用社稽核人员任职资格考试模拟试题资料(6)

（五）风险评估

二、以目前省联社关于加强房地产贷款管理的要求为依据，对首笔贷款发放以来的情况形成稽核报告

稽核报告要包括以下内容：

（一）稽核中发现的主要问题和处理意见；   

（二）整改意见

参考答案

一、贷款情况简要分析

（一）主体分析

1、客户基本情况

中兴公司企业性质为有限责任公司，注册资本2600万元。公司主营业务为房地产开发、建筑材料，房地产项目开发临时资质，开发项目为中兴大厦。

2、贷款情况及信用记录。

中兴 开发有限公司信用等级为A级。该公司首次与营业部发生信贷关系， 自发生信贷关系以来，贷款曾展期1次、逾期1次、转据3次。信用状况不好。

3、开发项目情况

开发项目中兴大厦为高级写字楼和高消费娱乐场。土地使用权为从县土地储备中心通过竞标获得，获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。项目计划投资总额 14000 万元，联社营业部借款4000万元，土地出让金3000万元，工程建设自筹资金1000万元，香港某公司入股资金800万元，预售只完成计划的 20%。2004年，中兴大厦主体基本竣工，目前，有待预售款到位后进行整体装潢，进入销售阶段，但是，预售行情不理想。

（二）财务分析

1、盈利能力分析

2005年销售利润率（毛利润率）：16.3%；营业利润率：12.5%；税前利润率：10%；净利润率：4.4%。说明该公司盈利能力较弱。

2、营运能力分析

2005年总资产周转率：7.7%；资产利润率：0.34%。该公司资产营运能力偏低。

3、长期偿债能力分析

2005年末资产负债率：89.8%，说明该公司长期偿债能力弱。

4、短期偿债能力分析

2005年末，流动比率：1.11；速动比率：0.14%；现金比率：0.23%；营运资金为930万元。该公司流动比率、速动比率、现金比率偏低，表明企业短期偿债能力较低。存货占比为87.07%，有迹象表明产品已严重滞销。

（三）非财务因素分析

1、行业风险分析。

该企业所属行业为房地产行业，存在一定的高风险性：一是国家已将房地产行业列入严格控制的热点行业范畴,人民银行、银监会下发多个文件，加强房地产市场管理, 控制房地产贷款增速的；二是中小型房地产开发企业普遍不同程度地存在建设资金不足、资金链容易脱节的现象，导致在建楼盘地出现销售不畅，贷款出现逾期的问题。三是商业银行开始控制房地产开发贷款的发放, 尤其是对成立时间短、企业资质低的房地产企业制定了市场退出措施，农村信用社成为房地产开发企业融资的目标。

2、经营风险分析。

该项目是中兴公司后开发的第一个项目，经营决策存在较大风险：一是政策环境限制。该项目为高级写字楼和高消费娱乐场，为国家明令限制的房地产开发项目贷款；二是经济环境限制。项目开发期间房地产市场处于持续低迷状况，且项目选址在××县城区，缺少对于高级写字楼和高消费娱乐场购买和消费群体；三是自身条件限制。自有资金严重不足，盲目上马，项目建设初期自有资金到位占计划的34%，后期资金已成为项目的瓶颈，面对预售现状，没有调整销售策略。

（四）贷款担保分析

中兴公司贷款金额4000万元，为抵押担保方式，抵押物为企业所拥有的国有土地使用权和在建工程（现已竣工），抵押物评估值4500万元，抵押率为89%，抵押率明显偏高。

（五）风险评估

综合上述分析情况，该公司开发的中兴大厦主体工程虽已竣工，但装潢缺少资金，难以实现销售。公司盈利能力、营运能力、长期偿债能力、短期偿债能力均偏低。行业风险和经营风险客观存在，抵押率明显偏高。因此认为，该公司所欠营业部贷款4000万元存在一定的隐性风险，联社要予以高度关注。

二、稽核发现的存在问题及整改意见 

违规发放贷款，违反信贷管理有关制度，主要存在以下问题： 

1、中兴公司房地产开发资质为房地产项目开发临时资质，不符合“不得低于二级”的要求；信用等级A级，不符合“不得低于AA级”的标准；公司在营业部首笔借款时刚注册成立，不符合“成立时间不得低于三年”的要求。

2、中兴公司项目施工时缺少“建设工程施工许可证”，营业部发放贷款时未仔细查验“四证”，不符合“房地产企业贷款必须四证齐全”的规定。

3、营业部对中兴公司首笔发放4000万元贷款时，该公司自身投入和通过其他渠道共筹集到资金3000 万元，不符合“开发项目资本金不得低于40%”的规定，自筹资金仅占项目计划的34%，未达到50%的计划，违反“房地开发贷款必须在自有资金全部到位前提下发放”的管理要求。

4、该笔贷款支持的项目“中兴大厦”为高级写字楼和高消费娱乐场。该笔贷款为国家限制的房地产开发项目贷款，投向不正确。

5、房地产贷款抵押率偏高。中兴公司向联社营业部贷款4000万元。抵押物评估价为4500万元，抵押率89%，超过“房地产企业贷款抵押率不得超过50%”的控制标准。

6、未认真执行单户贷款比例管理。2005年末，县联社资本金总额1亿元，而营业部对中兴公司贷款余额为4000万元，单户贷款比例为40%，，按照银监会对农村信用社监管要求，对最大一户贷款比例不得超过30%，该笔贷款超过规定比例10个百分点。

7、未执行江苏省联社大额贷款报备制度。2005年末，县联社贷款总额20亿元，根据省联社规定单户短期贷款2000万元以上需报省联社备案，同时根据省联社对房地产开发、建筑业贷款的管理要求（苏信联发[183]号文件），贷款余额超过1000万元的必须报省联社事先备案。

8、贷款转据不符合规定。中兴房地产公司贷款两次全额转据，利息部分到账和未到账，企业资金缺口仍然较大，经营不正常，贷款存在较大风险，对照《不良贷款认定暂行办法》第九条规定，该笔贷款应认定为不良贷款。

9、贷款形态反映不真实。中兴房地产公司贷款经营不正常，利息已不能正常支付，借新还旧，根据贷款五级分类标准的核心定义（不作有关定量分析），该笔贷款应该划入次级类及以下档次。

10、信用社债权凭证保管不当。按照规定，营业部应将办理的抵押物他项权证书原件登记入账保管，但检查发现，他项权证书原件放在中兴房地产公司即抵押人处。