2011年注册会计师考试税法精讲讲义及习题练习 8(2)

　　四、应纳税额的计算(掌握)

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　步骤：四步

　　五、税收优惠——建造普通标准住宅的税收优惠

　　六、房地产企业土地增值税清算

　　1.区分土地增值税应进行清算和税务机关可要求进行清算

　　2.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　3.土地增值税的扣除项目——公共设施

　　4.核定征收：5个条件

　■经典考题及例题

　　一、单项选择题

　　1.(2009年)清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后开发企业转为自用的

　　B.建成后开发企业用于出租的

　　C.建成后直接赠与其他企业的

　　D.建成后产权属于全体业主的

　　[347080101]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

　　2.下列各项中，应当征收土地增值税的是(　)。

　　A.公司与公司之间互换房产

　　B.房地产开发公司为客户代建房产

　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产

　　D.双方合作建房后按比例分配自用房产

　　[347080102]

　　『正确答案』A

　　3.某生产企业2009年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税(　)

　　A.128.4万元

　　B.132.6万元

　　C.146.8万元

　　D.171.2万元

　　[347080103]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目=1400×50%+72=772(万元)，增值额=1200-1400×50%-72=428(万元)，增值率=428÷772=55.44%，应纳土地增值税=428×40%-772×5%=132.6(万元)。

　　4.房地产开发企业将开发产品用于下列(　)项目，不属于视同销售房地产。

　　A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产

　　B.开发的部分房地产用于职工福利

　　C.开发的部分房地产用于出租

　　D.开发的部分房地产用于对外投资

　　[347080104]

　　『正确答案』C

　　5.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

　　A.400万元

　　B.1485万元

　　C.1490万元

　　D.200万元

　　[347080105]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』评估价格=12000×70%=8400(万元)

　　税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)

　　增值额=10000-8400-115=1485(万元)

　　6.某工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税(　)。

　　A.96.75万元

　　B.97.50万元

　　C.306.75万元

　　D.307.50万元

　　[347080106]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26% ，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75万元。(注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。)

　　7.2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税(　)万元。

　　A.73.5

　　B.150

　　C.157.5

　　D.300

　　[347080107]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=1800-1275=525(万元).增值率=525÷1275=41.18%，增值额=525×30%=157.5(万元)

　　8.关于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的说法中,不正确的是(　)。

　　A.取得销售许可证满5年仍未销售完毕的

　　B.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　C.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上的

　　D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%但剩余可售面积自用

　　[347080108]

　　『正确答案』A

二、多项选择题

　　1.转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有(　)

　　A.旧房产的评估价格

　　B.支付评估机构的费用

　　C.建造旧房产的重置成本

　　D.转让环节缴纳的各种税费

　　[347080109]

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)规定：纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。

　　2.下列国有土地使用权变动项目中,属于土地增值税征税范围的有(　)。

　　A.出让国有土地使用权

　　B.出租国有土地使用权

　　C.转让国有土地使用权