2011年注册会计师考试税法精讲讲义及习题练习 8(3)

　　D.交换国有土地使用权

　　[347080110]

　　『正确答案』CD

　　3.下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有(　)。

　　A.国家机关转让自用的房产

　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产

　　C.企业兼并转让房地产

　　D.因为国家建设需要而被政府征用的房产

　　[347080111]

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围;企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税;国家建设需要而被政府征用的房产，免征土地增值税。

　　4.下列转让房地产项目中，不缴纳土地增值税的有(　)。

　　A.房产所有人将房产赠与直系亲属

　　B.抵偿债务

　　C.转让地下建筑物

　　D.房地产企业对外投资的开发项目

　　[347080112]

　　『正确答案』AC

　　5.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是(　)。

　　A.营业税

　　B.房产税

　　C.城市维护建设税

　　D.印花税

　　[347080113]

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许单独再扣除。

　　6.纳税人发生下列情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收。(　)

　　A.隐瞒、虚报房地产成交价格

　　B.提供扣除项目金额不实

　　C.转让已使用的房屋及建筑物的

　　D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由

　　[347080114]

　　『正确答案』ABCD

　　7.(2009年)下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有(　)。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

　　D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的

　　[347080115]

　　『正确答案』ABC

　　8.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有(　)。

　　A.符合土地增值税清算条件的

　　B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的

　　[347080116]

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

　三、计算题

　　1.(2009新制度考题)

　　某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。

　　(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%;教育费附加征收率为3%;契税税率为3%;购销合同适用的印花税税率为0.3‰;产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

　　(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税。

　　(2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。

　　(3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　(4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。

　　(5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。

　　(6)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

　　[347080117]

　　『正确答案』

　　(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税

　　=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(万元)

　　(2)可扣除的地价款和契税=8000×60%+8000×3%×60%=4944(万元)

　　(3)可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(万元)

　　(4)可扣除的开发费用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(万元)

　　(5)销售写字楼应缴土地增值税的增值额=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(万元)

　　(6)销售写字楼应缴纳的土地增值税。

　　增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%

　　销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83(万元)

　　2.某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：

　　(1)1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费240万元;

　　(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3;

　　(3)住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过银行同类同期贷款利率的利息40万元;

　　(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

　　(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有;